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21
Jul
2020

蘇州地產論壇 聽任志強談城鎮化和房價

[來源:寶升昌傳媒][日期:2020-07-21][點擊:629]

 城市化發展的過程

任志強:吃飯前很多媒體問我很多問題,我覺得很重要的問題就是缺少基本知識。我今天想說的就是一些基本知識。我想更多人了解這些基本知識以后,也許就沒那么多問題了。我們媒體上、論壇上、微博上,各方面爭論來爭論去,可能都是因為中國從歷史到現在都沒有房地產這堂課。雖然有一些(大學里)叫做房地產管理課,有這么一些系。如果更多知識被大家掌握的時候,可能就會很明白了。

  城鎮化發展過程,從全世界普遍發達國家來看,大概經歷從低城市化率到高城市化率過程,通常在30%以下的城市化率發展速度比較慢,這樣一個發展階段的時候,人們不需要到城市去,可能大多數是以農業為主發展的過程。

  剛才很多人都說,是經濟發展的因素導致城市化的進程,那么通常在加速過程是在城市化率達到30%以后,才進入加速發展過程,就是越發展越快,上升曲線是非常高的。通常到了70%以后通常進入平緩階段。

  那么房地產和城市化率發展相匹配的,當城市化率越快的時候,房地產發展越快,尤其是一手房建設。而達到70%城市化率以后,是以二手房交易為主了。

  它通常分為這樣幾個階段。第一階段就是農民從農村進入城市。實際上我們從前一階段都是這個過程,就是農民進城。我們看到城市化發展過程當中,相當多是農民工的問題。第二階段就是中小城鎮向大城鎮集中。

  剛才伍力(演講嘉賓)說德國情況不是這樣,大城市很小,實際上這就是第三個發展階段,就是市中心或者城中心向郊區轉移,然后逐步形成第四個階段“城市群”。

  德國比較典型的,就是除了柏林以外,其他城市都是城市群概念。柏林周邊幾乎都沒有,基本上是空心的核心城市。

  德國這種情況,為什么沒有在中國出現呢?基本上也沒有在亞洲出現過。我覺得在中國沒有出現,或者永遠不可能出現的原因是土地不可能私有化。德國土地是私有化的,曾經跟我們合作的一個德國人,他有很多山林、莊園,為什么?有錢就可以在農村買一大片土地。這一大片土地先有莊園,然后有附屬人員增加,然后就開始有一個小鎮,增加醫療就建一個醫院,增加教育就建一個教育,于是形成一個小城鎮,基本上是這樣一個發展過程。財富可以向城市之外的地區轉移,我可以自由買賣土地,中國不行。富人到農村買一片土地,建小產權房,政府給你拆了?;蛘吣戕D身變成榮譽村民,然后在農村買一片地蓋一個放房子,但是財富沒有辦法轉移,這就中斷了。中斷了,就導致大家繼續往大城市跑,所以在中國永遠沒有第三步和第四步,只有第一步和第二步,而且還繼續加劇第一步和第二步。

  我們可以看到現在中國城鎮化率52%,它還是隨著經濟增長而變成城市化率高速發展的過程。但是我們的發展極不平衡,一線城市基本上城市化率60%,可是為什么沒有超過70%以后平緩下來呢,就是因為沒有辦法向周邊轉移。

  去年的時候,我們可以看到一線城市的投資是減緩的,三四線城市投資是迅速上升的。但是現在一季度我們看到一線城市在迅速上升,三四線城市在迅速下降,這就是城市在人口變化當中的壓力。40個重點城市,價格上升趨勢還在增長。

  背后就是這些城市的人口在迅速增長,而另外一些城市,二線城市平均只有50%城市化率,三四線城市只有40%城市化率,而有一些省份只有40%的城市化率。

  高城市化率主要體現在農民向城市集中,中小城市向大城市集中。所以我們看到大城市城市化率遠遠高于平均水平,而三四線城市遠遠低于平均水平。

  城市化率低的城市以一手住宅為主,同樣城市化率高的城市現在更多開始從事商業和第三產業,比如說辦公樓。辦公樓主要來自于第三產業的比重提高,它是因為第一產業和第二產業勞動人口迅速減少,而第三產業的勞動人口迅速增加,這樣一個發展過程,才讓這些地區有了大量的寫字樓和商業設施,否則來住的地都沒有。因此初期階段住房仍占主導地位。

  我們抗美援朝之后,基本上國內沒有太多戰爭了,于是開始城市化建設。韓國也一樣,抗美援朝之前,韓國打的一塌糊涂。所以我們有一個很著名的江南STYLE,為什么叫江南STYLE,它實際上說江南一些年輕人怎么發財。

  就是在戰爭年代為了保護首爾,江南一片平地,它作為戰爭的緩沖區,靠一條河保住首爾地區,因為它離北朝鮮太近了。

  現在戰爭消失了,現在的江南有點兒像上海浦東,那些窮人是通過土地轉讓變成很富的富人。那么江南STYLE原來是諷刺這些靠土地發財的年輕人,但后來慢慢向其他方式轉變。

  而我們和他們差不多,但我們現在相差了三十年左右的時間。改革開放之后,我們才有了經濟發展和城鎮化的需求。

中國城市化狀況

  任志強:目前我們和世界平均水平還差20%,如果連平均水平都趕不上,要趕上發達國家的水平就差的更多。換句話說,我們遠遠滯后于一個正常國家的發展階段,所以我們城市化率還遠遠滯后于合理的水平。為什么中央領導人會提出城鎮化是未來發展的動力,不管用不用行政手段去促進城鎮化,經濟發展都是這樣。而現在用行政手段推動城鎮化,可能就會出現很多很多矛盾。工業化達到46.8%,而城鎮化只有52%左右,這兩者為什么這么相近?就是因為我們沒有利用城鎮化速度來滿足工業化需求,導致工業化配套設施沒有。

  第一就是勞動力沒有了,于是我們的工業化只能靠農民工。如果在國際上發達國家來看,40%幾的工業化,城鎮化率接近75%因為工業化有大量的物流服務等各種需求,必須有滿足第三產業的時候,才能讓工業化迅速增長,但中國相反。于是出現特殊情況,國外都在討論2008年中國外貿出現大幅度下降,而中國人口沒有出現大量失業,因為中國的農民工可以回家。

  按三次產業分就業人員構成統計,第三產業中國在33.2%,日本在69% ,韓國在76.6%,美國在80.9%,德國在69.6%。這恰恰說明我們的城鎮化在未來發展過程中,還需要極高的速度來發展。1995年第一產業占GDP20%,2010年占10%。1995年第一產業占總就業人口52%,2010年占總就業人口37%。

  我們如果沒有城鎮化的話,實際上第一產業的勞動就業人口是無法全部轉移出來,如果不轉移出來,它就是一個貧困的國家,或者人均貧困的國家。

  這張圖(現場演示PPT)上顯示的是我們城鎮化發展過程,第一個階段實際上和韓國差不多,也進入到戰爭平復之后,開始進入城鎮人口高速增長的過程,但我們這個增長很快就會在大躍進發展之下,三年自然災害發展之下跌下去了,因為我們沒有糧食,因為我們要搞階級斗爭,因為我們破壞了工商業,于是死了很多人不說,還要把大把人哄到農村去。緊接著文化大革命之后有大多知識青年下鄉,為了戰爭還把大量工業設計、服務業轉移到大三線和小三線。很奇怪人家一路上升的過程中,我們出現城市化急劇下降。到1978年我們城市化率只有17.9%,而其他國家,那時候已經超過了50%,甚至更多,比我們現在水平更高。

  后面是改革開放階段,第一次改革開放就是1979年之后出現的高潮,這時候我們出現了土地承包制,于是把大量農民從土地中解放出來,所以勞動效力的提高,讓更多人有機會進了城,我們出現了第一次城市化率的增長過程。

  很明顯,我們后期又出現了一個高潮,這個高潮來自于鄧小平的南巡講話,所以上世紀90年代中期之后,我們看到很明顯兩個城市化高速發展過程。鄧小平南巡講話解決了什么問題呢?解決了經濟增長的問題,我們可以開個體戶了,個體戶可以雇工了,這個雇工從傻子瓜子開始,如果雇100個人,可能有99個農民工可以進城了,所以1995年之后我們看到高速增長和快速發展的城市化進程。

  從這張表上可以看出1995年我們城市化率只有29%,1996年跨過30%,也就證明了西方國家同樣的道理,城市化率達到30%以后是一個高速發展的進程。

  1996年到2006年每年2000萬~2400萬,為什么翻一番,就是經濟增長容納這些農民工了,緊接著這就在房地產當中體現出來了,因為這些人要住房。

  從2006年以后,房地產調控之后,城市化率又逐步下降,目前基本維持在1200萬人左右,和1996到2006年差一半。

  城鎮化率和人口增長是密切相關的,而經濟發展決定了我們有沒有條件,和有沒有能力去容納農民工。

  我們可以明顯看到在城市的發展過程中,家庭戶人均住房間數和人均住房綿竹遠遠低于鎮。這是因為我們不是房子不夠住了,而是房子蓋在了不該蓋的地方。我們還可以看到兩極分化,在城市中,我們的城套率水平是比較高的,這在城市化發展過程當中產生一個毛病,就是很多破房子要拆了,所以今年我們有1000戶棚戶區的改造任務。

中國城市化中土地供給的不均衡 讓開發商背了黑鍋

  任志強:住房自有化率和住房保障覆蓋面來看,小的城市城鎮化水平相對低,市場化水平也比較低,說明這些地方難以吸收更多的外來人口,如果要城鎮化就一定涉及到土地問題,過去十年過程中,我們新增了城鎮用地大概1.12萬平方公里,但是不是都用于居住了呢?沒有。這個發展過程中,大量土地用于工業,而工業用地遠遠超過世界平均水平。我們所在地是工業區,早幾年這些地方是鬼城,慢慢發展過程當中逐漸有所改變。

  上午的時候,很多媒體在問我,我就說了,別以為土地都是我們用了,我們背了很多很多的黑鍋。我們拿出這張表是北京市今年公布的數據,全部的土地供應量里頭,住宅只占到29%,扣除保障性住房,商品房只占15%,所以真正和開發商相關的是商品房部分。保障房部分有一部分是委托開發商建的,還有一部分是政府建的。

  土地供應來看,大量土地不是開發商用的,而我們媒體常常把它搞錯。城鎮用地占國土面積0.4%,工礦用地占國土面積3.4%。所以我們低價和廉價的工業用地造成土地發展過程中,沒有被充分利用價值。

  以上海張江為例,張江每平方公里80億美元產值,而香港是300億,東京是570億。換句話說,工業區可能蓋一到兩層的房子,但人家可以蓋八到十層的房子。

  我們看看蘇州工業園區最高的房子是幾層?可能大部分是兩層、三層。那么這些土地被浪費的同時,就讓蘇州住宅用地的價格迅速上升,因為土地沒有被合理運用。

  2003年土地招牌掛之前,每年土地供應量平均增長40%,特別在2003年招牌掛以后,特別是8.31之后,基本上是5%左右的增長或負增長。

  2009年之后我們又出現了波叫4萬億,所以又有一個土地供應高潮,此后一路下滑。我們再一次對房地產市場表示懷疑。直到去年我們的土地供應仍然是負的。

  今年第一季度我們仍舊是負20%幾的供應,我們估計6月份土地供應有可能轉正,因為地方政府缺錢。那這些土地都誰用了?大量土地被誤解為開發商蓋房子了。其實大家可以看到,大量的土地是非建設用地,退耕還林占的比例是最高的。

  所有建設用地大概六種土地建設,商品房一共占15%,這六類土地里頭基礎設施、工業、水利、旅游、軍事等等,給我們純住宅只有2.21%,如果再把限價房等扣掉,我們就剩下1.5%。

  中國分國有土地和集體土地兩說,集體土地上是小產權房,因為不能轉讓,沒有財產權力,所以價格比較低。政府利用土地差別,政府100萬買了農民的地,1000萬賣給了城市,這就是土地壟斷供應而造成的結果。

  于是在過去十幾年之間,我們可以看到綜合地價增長了297%,但居住用地價格增長了528%,今年1-4月份為止房價沒有增長太高,而土地增長到了23%。而工業用地只增長了71%,71%和528%差了8倍多,因為工業用地的價格過低,就導致住宅價格用地迅速提高。

 中國城市化的現實難題

  任志強:在歷史上有一個說法,叫先生產后生活,因為我們的黨不太注重勞動人民的生活問題,而注重GDP增長問題,所以你可以睡地窩子,但你必須先干出活來。在中國,1平方米工業用地只配0.1平方米的居住用地,導致工廠占用大量工業用地,而城市人民沒有地方居住。

  這是1998年以后土地和房價的變化圖,形成的結果是什么?我們有一個詞叫土地財政,這是中國特色,其他任何一個國家都沒有。地方政府沒有這塊土地財政就活不下去了,很明顯土地財政依賴性在短期之內是無法改變的,所以他們不得不用土地價格去換取財政收入。

  今年一季度,房地產的三項稅收“營業稅、契稅、增值稅”增加了48%,而整體財政收入只增加了6%,低于GDP增長速度,原因是什么?就是如果沒有房地產1-3月份迅速增長的話,今年我們財政體制的收入就是負的。那么很奇怪的現象就是GDP增長靠什么?從目前看除了靠房地產沒什么辦法,那么稅收也同樣。而稅收之外的土地財政很明顯對地方經濟產生了巨大的壓力。

  在城市化發展過程當中,限制最多的是土地和戶籍制度,它尤其限制了居住用地的轉換,形成了巨大的矛盾。大家都說房價高,沒人想解決土地的問題。

  因此我們看到這個月北京拍賣的土地,五環以外達到1萬多,2萬多。大家都說買不起房子,我看首先是你買不起土地。

  反過來我們看看宅基地占國土面積1.8%,住6億人所以在城市中,人們就得忍受高房價。如果把它變成現有城市容積率,可以增加2億多畝耕地。目前重慶做了一些實驗,成都做了一些實驗,農民的宅基地可以轉換變成地票,然后把農村宅基地換成土地地票以后跟中央申請,所以重慶沒有像其他地方政府一樣,有那么大的窟窿。

  有人說是我們的地少人多,錯了!如果和美國比,美國3億人,城市建成區占到國土面積3.1%,咱們960萬平方公里,他們是980平方公里,那美國為什么拿3.1%的土地建城市,因為人權問題。當然很多人會攻擊我,說美國人少地多。那么反過來和日本比比,日本每平方公里350人,但是日本人用了國土面積4.2%建城市,我們再提供另外一個數字,中國有森林面積覆蓋面積15%,可是日本有67%,也就是說67%的土地扣掉以后,還有4.2%面積用于日本人居住。我們前面對比了日本農業人口很低,然后還有大量的二產業和三產業人口。那么三產業人口我們和他們差了一倍多,那么說明他們更多人會居住在城市。

  那日本為什么行?我們為什么不行,是因為我們不愿意拿出更多的土地給城市人居住,也不愿意拿出更多土地和農村土地流轉。所以房價高都和房地產沒有什么關系,所有房價高幾乎都和土地供應有關系。謝謝!

互動問答

觀眾:請問任總,怎樣的標準算是小城鎮呢?

任志強:從來沒有標準。我們現在的小城鎮就是過去的農村,中國的標準就是按市、縣、鄉、鎮分級的。

  比如這次城鎮化規劃中提出143個縣,縣該市。其中有些縣早就夠市的級別了,比如神木,神木的產值早就超過一個中型市了,可就是變不成市,我們的毛病就是有行政限制,因市級要配班子和機關等等。

  比如北京有一個宋莊,如果把宋莊單獨拿出來,它的財政收入和產值來說,如果擱在蘇州就會變成一個區,因為一個畫家,一年就干兩個億。但為什么變不成呢?因為就是一個鎮,我就給你配一個鎮長。

  我們中國有一個行政管制的限制,這個行政管制的限制就造成你不可能像德國那樣。德國30萬人的小城市可以辦世界杯,中國100萬左右人口的城市能辦世界杯嗎?很簡單的一個道理,就是因為我們公共配套和其他配套跟不上。因為一個世界杯,體育場瞬間就要容納4萬人口。

  當我們開奧運會的時候,要建大量的酒店。我們去參加澳大利亞的奧運會的時候,人家把城市的居民放假,然后把房子拿出來變成公寓,德國辦世界杯的時候也是這樣,中國行嗎?不行。

  你要是自由允許宋莊可以土地自由,交易自由,和行政干部自由的話,按宋莊現在的情況來看,早就超過硅谷了。幾萬名畫家早就弄的比硅谷還大,所以只要有壟斷的行政管理問題,中國就很難形成完整的城鎮化。謝謝!

觀眾: 您好,任總,我剛剛看了一下您今天早上的微博,里面有一句話,當然也是您引用的,叫沒有合理房地產價格,就沒有中國新的城鎮化。剛剛聽了您的演講,我也有一些想法,剛剛講沒有合理的房地產價格,那么現在我感覺到沒有合理的土地價格,更談不上新的城鎮化。我的問題是這樣,您認為中國城鎮化目前面臨最大的問題是什么?謝謝。

任志強:面臨最大問題就是有官僚主義啊,要是按市場化分配就沒這事了,市場化土地就要私有化。

  我們前三個憲法都不是土地公有的,都是土地私有的,在80年代后憲法中土地就是國有的。如果當時沒有國有,今天很多問題就解決了。那什么時候能變私有呢?我說就要看80后的人當權,能不能把它變成私有。

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